Mietrecht Schweiz 2026: Welche Gesetze regeln den Mietvertrag?

3. Sept. 2023

3 Min. Lesezeit

Aktualisiert: vor 6 Tagen

Welches Gesetz regelt das Mieten einer Wohnung in der Schweiz? Die wichtigste Antwort lautet: das Schweizerische Obligationenrecht (OR), insbesondere die Bestimmungen über die Miete ab Artikel 253. Ergänzend gelten die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), die Zivilprozessordnung und je nach Frage kantonale Verfahrens- und Vollzugsvorschriften.

Für Menschen, die aus Deutschland in die Schweiz ziehen, ist die Unterscheidung wichtig: Ein deutscher Mietvertrag unterliegt nicht automatisch denselben Regeln wie ein Schweizer Vertrag. Fristen, Formvorschriften und die Behandlung von Mietzinsanpassungen müssen anhand des jeweiligen Schweizer Vertrags und der einschlägigen Rechtsnormen geprüft werden.

Das Obligationenrecht: Grundlage des Schweizer Mietrechts

Artikel 253 OR definiert die Miete als Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt. Die anschliessenden Vorschriften regeln unter anderem Pflichten der Vertragsparteien, Mietzins, Mängel, Untermiete, Kündigung und den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Für Wohn- und Geschäftsräume gelten teilweise besondere zwingende Schutzvorschriften.

Ein Mietvertrag muss nicht in jedem Fall schriftlich abgeschlossen werden. Eine schriftliche Vereinbarung ist dennoch dringend empfehlenswert, weil Mietzins, Nebenkosten, Vertragsbeginn, Kündigungstermine und besondere Abreden so nachweisbar bleiben. Ein Vertrag kann gesetzliche zwingende Mieterrechte nicht einfach durch eine beliebige Klausel ausschliessen.

Was regelt die Mietrechtsverordnung VMWG?

Die VMWG konkretisiert insbesondere Vorschriften über Mietzinsgestaltung, Kostenüberwälzung und formelle Anforderungen. Bei Mietzinsänderungen spielt der vom Bundesamt für Wohnungswesen publizierte hypothekarische Referenzzinssatz eine Rolle. Der Referenzzinssatz lag am 1. September 2026 bei 1,25 Prozent. Ob daraus ein individueller Anspruch auf eine Mietzinssenkung entsteht, hängt von der bisherigen Berechnungsgrundlage und weiteren Kostenfaktoren ab.

Das Bundesamt für Wohnungswesen erklärt: Bei einer Veränderung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte kann sich grundsätzlich eine Anpassung ergeben; für die genaue Berechnung müssen jedoch auch weitere Faktoren und der konkrete Mietvertrag berücksichtigt werden. Eine pauschale Aussage, jede Miete müsse automatisch sinken, wäre falsch.

Mietkaution und Nebenkosten

Bei Wohnräumen darf eine Geldsicherheit nach Artikel 257e OR grundsätzlich höchstens drei Monatsmietzinse betragen. Sie ist auf einem Bankkonto oder Depot zu hinterlegen, das auf den Namen der Mieterschaft lautet. Die Freigabe folgt den gesetzlichen Regeln; die Vermieterschaft darf die Kaution nicht einfach als frei verfügbares Betriebskapital behandeln.

Nebenkosten schuldet die Mieterschaft nur, wenn sie besonders vereinbart wurden. Üblich sind etwa Heiz- und Warmwasserkosten sowie weitere zulässige Betriebskosten. Ob Akontozahlungen oder Pauschalen gelten, muss aus dem Vertrag hervorgehen. Bei Akontoabrechnungen sollten Belege und der vereinbarte Verteilungsschlüssel überprüft werden.

Welche Pflichten haben Vermieter und Mieter?

Die Vermieterschaft muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten. Die Mieterschaft muss den Mietzins bezahlen, die Wohnung sorgfältig gebrauchen und Schäden beziehungsweise erhebliche Mängel melden. Bei Mängeln können je nach Voraussetzungen Ansprüche auf Beseitigung, Mietzinsherabsetzung oder weitere gesetzliche Rechte bestehen.

Wichtig ist die Dokumentation: Bei Einzug empfiehlt sich ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Fotos, bei Mängeln eine schriftliche Meldung und bei Streitigkeiten eine nachvollziehbare Sammlung von Verträgen, Abrechnungen und Korrespondenz. Eigenmächtige Mietzinsabzüge können riskant sein; für die gesetzliche Hinterlegung gelten besondere Verfahren.

Wie funktionieren Kündigung und Anfechtung?

Kündigungsfristen und -termine hängen vom Mietverhältnis und dem Vertrag ab. Für Wohnräume sieht das OR grundsätzlich eine dreimonatige gesetzliche Kündigungsfrist vor, soweit keine längere Frist vereinbart ist. Für Kündigungen durch die Vermieterschaft bestehen besondere Formvorschriften; bei Familienwohnungen gelten zusätzliche Schutzregeln.

Wer eine Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen will, muss die gesetzlichen Fristen beachten. Bei einer Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist häufig eine Frist von 30 Tagen ab Empfang für die Anrufung der Schlichtungsbehörde entscheidend. Wer ein konkretes Schreiben erhält, sollte den Fristbeginn sofort prüfen und nicht bis zum letzten Tag warten.

Wer hilft bei einem Mietstreit?

Für Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist in der Regel zunächst die zuständige Schlichtungsbehörde anzurufen. Das Verfahren richtet sich nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung. Das Bundesamt für Wohnungswesen stellt Informationen zu Verfahren und mietrechtlichen Gerichtsentscheiden bereit. Kantonale Schlichtungsstellen und qualifizierte Rechtsberatung helfen bei der Einordnung eines konkreten Falls.

Was ist für Zuziehende aus Deutschland besonders wichtig?

Vor der Unterschrift sollten Mietzins, separat ausgewiesene Nebenkosten, Kautionshöhe, Kündigungsfrist, Hausordnung und Übergabezustand geklärt werden. Ein Schweizer Mietvertrag ist nicht mit deutschen Mustern gleichzusetzen. Für die Budgetplanung sind zusätzlich Krankenversicherung, Steuern, Strom, Internet und allfällige Parkplatzkosten zu berücksichtigen.