Die Tragbarkeitsregel beim Wohnungskauf in der Schweiz – einfach erklärt

Roman Welzk
19. Apr.
3 Min. Lesezeit

Wer in der Schweiz eine Wohnung kaufen möchte, stößt unweigerlich auf den Begriff Tragbarkeitsregel. Sie ist ein zentrales Kriterium bei der Vergabe von Hypotheken und entscheidet darüber, ob du dir eine Immobilie leisten kannst – zumindest aus Sicht der Bank.

In diesem Artikel erfährst du, was die Tragbarkeitsregel genau bedeutet, wie sie berechnet wird und warum sie für den Immobilienkauf in der Schweiz so wichtig ist.

Was ist die Tragbarkeitsregel?

Die Tragbarkeitsregel beschreibt das Verhältnis zwischen deinen jährlichen Wohnkosten und deinem Bruttoeinkommen. Die Faustregel lautet: Die gesamten Wohnkosten dürfen nicht mehr als ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen.

Dabei berücksichtigen Banken nicht nur die aktuellen Zinsen, sondern kalkulieren mit einem hypothetischen Zinssatz von ca. 5 Prozent. Das klingt zunächst streng, hat aber einen guten Grund: Die Tragbarkeitsrechnung soll sicherstellen, dass du dir deine Wohnung auch dann noch leisten kannst, wenn die Hypothekenzinsen wieder steigen.

So berechnest du die Tragbarkeit

Zur Berechnung der Tragbarkeitsregel werden folgende Komponenten herangezogen:

Zinskosten – kalkuliert mit einem Zinssatz von 4,5–5 Prozent pro Jahr auf die gesamte Hypothekarsumme
Amortisation – meist 1 Prozent der Hypothekarsumme (2. Hypothek muss in der Regel innert 15 Jahren zurückbezahlt werden)
Nebenkosten/Unterhalt – pauschal 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr

Die Summe dieser drei Faktoren ergibt die jährliche Belastung.

Dann gilt: Jährliche Belastung ÷ Bruttojahreseinkommen ≤ 33 %

Beispielrechnung

Du möchtest eine Wohnung für 800.000 Franken kaufen. Die Bank gewährt dir eine Hypothek über 640.000 Franken (80 % des Kaufpreises). Dein Bruttojahreseinkommen beträgt 120.000 Franken.

Berechnung der Tragbarkeitskosten:

Zinsen: 640.000 × 5 % = 32.000 CHF
Amortisation: 640.000 × 1 % = 6.400 CHF
Unterhalt: 800.000 × 1 % = 8.000 CHF
Gesamtbelastung: 46.400 CHF

Tragbarkeitsquote: 46.400 ÷ 120.000 = 38,6 %

In diesem Fall liegt die Tragbarkeit über der 33-Prozent-Grenze – die Bank würde die Finanzierung so vermutlich nicht bewilligen, es sei denn, du bringst mehr Eigenkapital ein oder erhöhst dein Einkommen.

Was tun, wenn die Tragbarkeit nicht erfüllt ist?

Wenn deine Tragbarkeitsrechnung zu hoch ausfällt, gibt es verschiedene Möglichkeiten, um die Situation zu verbessern:

Mehr Eigenkapital einbringen – senkt die Hypothekarsumme und damit die Zinslast
Günstigere Immobilie wählen – reduziert alle tragbarkeitsrelevanten Kosten
Gemeinsame Finanzierung mit Partner oder Familie
Einkommen erhöhen oder zusätzliche Einnahmen nachweisen

In einigen Fällen kann auch ein individuelles Gespräch mit der Bank helfen, insbesondere wenn deine finanzielle Gesamtsituation solide ist, z. B. durch Vermögen oder wenig andere Verpflichtungen.

Warum ist die Tragbarkeitsregel so wichtig?

Die Tragbarkeitsregel schützt sowohl die Kreditnehmer als auch die Banken. Sie verhindert, dass sich Menschen durch Immobilien finanziell übernehmen – und sorgt für Stabilität auf dem Schweizer Hypothekenmarkt. Gerade in Zeiten steigender Zinsen ist diese konservative Kalkulation ein wichtiger Sicherheitsfaktor.

Fazit

Die Tragbarkeitsregel ist ein zentrales Element beim Wohnungskauf in der Schweiz. Sie zeigt, ob deine Einkommenssituation aus Sicht der Bank ausreichend ist, um die laufenden Kosten einer Immobilie zu tragen. Wer frühzeitig seine Tragbarkeitsquote berechnet und optimiert, erhöht die Chancen auf eine erfolgreiche Hypothekenzusage – und sorgt langfristig für finanzielle Sicherheit.