Eigenmietwert in der Schweiz – verständlich erklärt, kritisch eingeordnet

Roman Welzk
vor 2 Tagen
5 Min. Lesezeit

Der Eigenmietwert gehört zu den am häufigsten diskutierten und zugleich am wenigsten verstandenen Konzepten im Schweizer Steuersystem. Für Wohneigentümer bedeutet er, dass sie ein fiktives Einkommen versteuern müssen – obwohl kein tatsächlicher Geldfluss stattfindet. Kaum ein anderes Steuerthema sorgt seit Jahrzehnten für so viel Unmut, Reformversuche und politische Debatten.

Doch was genau ist der Eigenmietwert, warum existiert er überhaupt, wie wird er berechnet und welche steuerlichen Auswirkungen hat er für Eigentümer? Dieser Artikel erklärt den Eigenmietwert sachlich, umfassend und praxisnah.

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Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein theoretisch angenommener Mietwert, den Eigentümer einer selbstbewohnten Immobilie erzielen würden, wenn sie diese vermieten würden. Dieser Wert wird dem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet, obwohl keine Mieteinnahmen erzielt werden.

Die Logik dahinter ist steuerrechtlich: Wer zur Miete wohnt, bezahlt seine Wohnkosten aus bereits versteuertem Einkommen. Wer hingegen im eigenen Haus lebt, spart sich diese Ausgaben. Der Staat betrachtet diesen „Wohnvorteil“ als geldwerten Vorteil – und besteuert ihn.

Der Eigenmietwert betrifft:

selbstbewohnte Einfamilienhäuser
Eigentumswohnungen
teilweise auch Ferienimmobilien

Nicht betroffen sind vermietete Objekte – hier werden reale Mieteinnahmen besteuert.

Warum gibt es den Eigenmietwert?

Historisch wurde der Eigenmietwert eingeführt, um eine steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern sicherzustellen. Ohne Eigenmietwert könnten Eigentümer ihre Wohnleistung steuerfrei konsumieren, während Mieter ihr Einkommen vollständig versteuern müssen.

Zudem ermöglicht der Eigenmietwert dem Staat, Abzüge zu rechtfertigen:

Hypothekarzinsen
Unterhaltskosten
Renovationen
energetische Sanierungen

Ohne Eigenmietwert wären viele dieser Abzüge steuerlich nicht mehr haltbar.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Die Berechnung erfolgt kantonal und ist nicht schweizweit einheitlich. In der Regel orientiert sich der Eigenmietwert an:

der Lage der Immobilie
der Größe und Ausstattung
dem Baujahr
dem lokalen Mietniveau

Die meisten Kantone setzen den Eigenmietwert auf 60 bis 70 Prozent der Marktmiete fest. In der Praxis ist der Wert häufig pauschalisiert und wird nur bei wesentlichen Änderungen (Umbauten, Renovationen, Neubewertung) angepasst.

Für Eigentümer bedeutet das: Der Eigenmietwert ist oft nicht realitätsnah, sondern ein statistischer Näherungswert – was ein zentraler Kritikpunkt ist.

Steuerliche Auswirkungen für Wohneigentümer

Der Eigenmietwert erhöht das steuerbare Einkommen und damit:

die Einkommenssteuer
indirekt auch die Progression

Gleichzeitig dürfen Eigentümer bestimmte Kosten abziehen:

Hypothekarzinsen
Unterhalts- und Renovationskosten
Verwaltungskosten
energetische Maßnahmen

In der Praxis profitieren vor allem hoch verschuldete Eigentümer von diesem System. Wer eine hohe Hypothek hat, kann Zinsen abziehen und den Eigenmietwert teilweise oder vollständig kompensieren.

Wer hingegen schuldenfrei wohnt, zahlt häufig mehr Steuern, obwohl keine realen Einnahmen bestehen.

Der Eigenmietwert und die Vermögenssteuer

Neben der Einkommenssteuer unterliegt Wohneigentum auch der Vermögenssteuer. Massgeblich ist dabei der Steuerwert der Immobilie, der in vielen Kantonen unter dem Marktwert liegt, aber dennoch relevant ist.

Das führt zu einer doppelten steuerlichen Belastung:

fiktives Einkommen durch Eigenmietwert
Vermögenssteuer auf den Immobilienwert

Gerade für ältere Eigentümer oder Pensionierte kann diese Kombination finanziell belastend sein.

Kritik am Eigenmietwert

Der Eigenmietwert steht seit Jahren in der Kritik. Die häufigsten Argumente sind:

Besteuerung eines nicht realisierten Einkommens
Benachteiligung schuldenfreier Eigentümer
Anreiz zur hohen Verschuldung
mangelnde Transparenz und Nachvollziehbarkeit

Aus volkswirtschaftlicher Sicht wird kritisiert, dass das System Haushalte dazu motiviert, Hypotheken möglichst lange nicht zu amortisieren, um Steuern zu sparen – ein Risiko für die private Verschuldung.

Reformdiskussion: Wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Die Abschaffung oder Reform des Eigenmietwerts wird seit Jahrzehnten diskutiert. Mehrere politische Vorstöße zielten darauf ab, den Eigenmietwert ganz oder teilweise zu streichen.

Aktuelle Reformmodelle sehen meist vor:

Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstgenutztes Wohneigentum
gleichzeitige Streichung der Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinsen
Einschränkungen bei Unterhaltsabzügen

Die zentrale Schwierigkeit besteht darin, eine Lösung zu finden, die:

fiskalisch tragbar ist
generationengerecht wirkt
keine extremen Verlierer schafft

Bislang konnte sich keine Variante politisch durchsetzen.

Abschaffung des Eigenmietwerts – Chancen und Risiken im Überblick

Die Abschaffung des Eigenmietwerts gehört seit Jahren zu den meistdiskutierten Reformprojekten im Schweizer Steuerrecht. Befürworter sehen darin einen längst überfälligen Schritt hin zu mehr Fairness, während Kritiker vor neuen Ungleichgewichten und finanziellen Nebenwirkungen warnen. Eine nüchterne Betrachtung zeigt, dass eine Abschaffung sowohl klare Vorteile als auch erhebliche Nachteile mit sich bringen würde.

Argumente für die Abschaffung des Eigenmietwerts

Ein zentrales Argument für die Abschaffung ist die Besteuerung eines fiktiven Einkommens. Der Eigenmietwert zwingt Eigentümer dazu, Steuern auf einen theoretischen Wohnvorteil zu zahlen, obwohl kein realer Geldzufluss stattfindet. Gerade für schuldenfreie Eigentümer oder Pensionierte kann diese Steuerbelastung zu Liquiditätsproblemen führen, obwohl das Vermögen überwiegend in der Immobilie gebunden ist.

Ein weiterer Vorteil einer Abschaffung wäre die Reduktion falscher Anreize. Das heutige System belohnt hohe Hypothekarschulden, da Zinszahlungen steuerlich abzugsfähig sind. Dies führt dazu, dass viele Eigentümer bewusst auf Amortisation verzichten, obwohl sie finanziell dazu in der Lage wären. Eine Abschaffung des Eigenmietwerts würde diesen Verschuldungsanreiz deutlich abschwächen und langfristig zu stabileren privaten Haushaltsbilanzen beitragen.

Auch aus administrativer Sicht spricht einiges für eine Reform. Die Berechnung des Eigenmietwerts ist komplex, kantonal unterschiedlich und für viele Steuerpflichtige kaum nachvollziehbar. Eine Abschaffung würde das Steuersystem vereinfachen, den administrativen Aufwand reduzieren und Streitigkeiten über Bewertungsfragen verringern

Nicht zuletzt könnte eine Abschaffung die Attraktivität von Wohneigentum erhöhen, insbesondere für ältere Haushalte. Schuldenfreies Wohnen würde steuerlich entlastet und als Lebensmodell gestärkt, was angesichts des demografischen Wandels zunehmend an Bedeutung gewinnt.

Argumente gegen die Abschaffung des Eigenmietwerts

Gegen eine Abschaffung spricht zunächst der Verlust steuerlicher Abzugsmöglichkeiten. In nahezu allen Reformmodellen ist vorgesehen, dass mit dem Wegfall des Eigenmietwerts auch die Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten stark eingeschränkt oder ganz gestrichen wird. Für Eigentümer mit hoher Fremdfinanzierung oder laufenden Renovationskosten könnte dies zu einer höheren Steuerbelastung führen als im heutigen System.

Ein weiterer kritischer Punkt ist die ungleiche Wirkung auf verschiedene Eigentümergruppen. Während schuldenfreie Haushalte klar profitieren würden, könnten junge Familien oder Erstkäufer mit hoher Hypothek deutlich schlechter gestellt werden. Die Reform würde somit Gewinner und Verlierer schaffen, was die politische Umsetzbarkeit erschwert.

Auch fiskalisch ist die Abschaffung anspruchsvoll. Der Eigenmietwert generiert erhebliche Steuereinnahmen für Bund und Kantone. Sein Wegfall müsste entweder durch höhere Steuern an anderer Stelle oder durch Einsparungen kompensiert werden. Kritiker befürchten, dass letztlich Mieter oder andere Steuerzahler indirekt belastet würden.

Schließlich stellt sich die Frage der steuerlichen Gleichbehandlung. Ohne Eigenmietwert würden Eigentümer ihre Wohnleistung steuerfrei nutzen, während Mieter ihre Wohnkosten weiterhin aus versteuertem Einkommen bezahlen. Dieses Ungleichgewicht widerspricht dem bisherigen Prinzip der Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern, das tief im Schweizer Steuerrecht verankert ist.

Gesamtbewertung: Reform ja – aber nicht ohne Nebenwirkungen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts hätte das Potenzial, strukturelle Schwächen des heutigen Systems zu beheben. Gleichzeitig würde sie neue Ungleichgewichte schaffen und bestehende Abzugsmöglichkeiten beseitigen. Aus ökonomischer Sicht ist der Eigenmietwert zwar theoretisch konsistent, in der praktischen Umsetzung jedoch problematisch.

Eine nachhaltige Reform müsste daher mehr leisten als eine einfache Abschaffung. Sie müsste Übergangsregelungen schaffen, soziale Härten vermeiden und langfristig fiskalisch tragfähig sein. Solange diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, bleibt der Eigenmietwert ein ungeliebter, aber funktionaler Bestandteil des Schweizer Steuersystems.

Strategien im Umgang mit dem Eigenmietwert

Da der Eigenmietwert aktuell Teil des Systems ist, bleibt Eigentümern nur die optimierende Gestaltung innerhalb der geltenden Regeln. Dazu gehören:

bewusste Amortisationsstrategie
zeitliche Planung von Renovationen
Überprüfung des Eigenmietwerts bei offensichtlicher Überbewertung
Abstimmung von Vorsorge, Einkommen und Immobilienfinanzierung

In bestimmten Fällen kann ein Antrag auf Reduktion des Eigenmietwerts sinnvoll sein, etwa bei eingeschränkter Nutzbarkeit oder stark veränderten Marktverhältnissen.

Eigenmietwert vs. Miete – ein nüchterner Vergleich

Ob Eigentum oder Miete steuerlich günstiger ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Der Eigenmietwert ist nur ein Faktor unter vielen. Entscheidend sind:

Kaufpreis
Hypothekarzins
Unterhaltskosten
Steuerdomizil
Lebensphase

Eigentum bietet langfristige Stabilität und Vermögensaufbau, Miete hingegen Flexibilität. Der Eigenmietwert verzerrt diese Entscheidung steuerlich, sollte aber nicht das alleinige Kriterium sein.

Fazit: Der Eigenmietwert bleibt ein ungeliebter, aber zentraler Bestandteil

Der Eigenmietwert ist eines der umstrittensten Elemente des Schweizer Steuersystems. Er basiert auf dem Prinzip der Gleichbehandlung, führt in der Praxis jedoch zu komplexen, teils widersprüchlichen Effekten.

Solange keine Reform umgesetzt wird, bleibt er Realität für Wohneigentümer. Wer ihn versteht, kann seine Auswirkungen besser einordnen und innerhalb des Systems fundierte Entscheidungen treffen. Unwissen hingegen führt oft zu falschen Erwartungen und finanziellen Fehlplanungen.