Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien in der Schweiz: Was Ausländer wissen müssen

Roman Welzk
15. Juli
3 Min. Lesezeit

Wer als Ausländer in der Schweiz eine Immobilie kaufen möchte, steht früher oder später vor der Frage: Wie kann ich eine Hypothek bekommen und welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

Gerade für Personen ohne Schweizer Pass gelten besondere Regeln und Voraussetzungen, insbesondere bei der Aufnahme einer Hypothek. In diesem Artikel erfährst du nicht nur, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt, sondern auch, wie wir dir mit unserer Hypothekarberatung für Ausländer konkret weiterhelfen können – und welche Informationen wir dafür von dir benötigen.

Immobilienfinanzierung für Ausländer in der Schweiz: Die Grundlagen

In der Schweiz ist der Erwerb von Immobilien durch Ausländer grundsätzlich möglich, allerdings mit Einschränkungen:

Bürger aus der EU und EFTA (z. B. Deutschland, Österreich) mit Wohnsitz in der Schweiz können unter denselben Bedingungen Immobilien kaufen wie Schweizer Bürger.
Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung B oder C haben je nach Kanton ebenfalls Zugang zu Hypotheken.
Für Personen ohne festen Wohnsitz in der Schweiz gelten strengere Regeln (Lex Koller), hier werden häufig nur Ferienimmobilien oder bestimmte gewerbliche Immobilien genehmigt.

Entscheidend für die Finanzierung ist: 👉 Die Bank oder der Hypothekarvermittler muss deine Bonität und deine finanzielle Situation genau kennen.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es konkret?

In der Schweiz stehen Ausländern im Wesentlichen dieselben Hypothekarmodelle offen wie Schweizern, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind:

Festhypothek: Fester Zinssatz, fixe Laufzeit (z. B. 5 oder 10 Jahre).
SARON-Hypothek: Zins angepasst an den Schweizer Geldmarktzins (flexibler, aber schwankend).
Variable Hypothek: Ohne feste Laufzeit, dafür höhere Zinssätze.
Kombinationsmodelle: Mischformen zwischen fester und flexibler Hypothek.

Welche Variante für dich am sinnvollsten ist, klären wir gerne in einem persönlichen Gespräch im Rahmen unserer Hypothekarberatung für Ausländer.

Was wir für eine Hypothekarberatung brauchen

Damit wir dir schnell und konkret eine realistische Einschätzung geben können, benötigen wir folgende Informationen von dir:

1. Einkommen der Personen

Monatliches Brutto- und Nettoeinkommen (inklusive 13. Monatslohn, falls vorhanden)
Bei Selbstständigen: Letzte Steuererklärung und Jahresabschlüsse

2. Verbindlichkeiten

Laufende Leasingverträge (z. B. Auto)
Kleinkredite oder Konsumkredite
Unterhaltszahlungen/Alimente

Je transparenter diese Angaben sind, desto realistischer können wir den Finanzierungsrahmen abstecken.

3. Vermögen

Säule 3a (gebundene Vorsorgekonten)
Kontoguthaben (Schweiz und Ausland)
Wertschriften (Aktien, Fonds)
Guthaben in der Pensionskasse (2. Säule)

Diese Vermögenswerte dienen häufig auch als Eigenkapital und beeinflussen die Hypothekarbedingungen positiv.

Warum wir besonderen Fokus auf diese Punkte legen

Die Schweizer Banken verlangen in der Regel mindestens 20 % Eigenkapital beim Kauf einer Immobilie. Das bedeutet, wenn du eine Wohnung für 1 Million Franken kaufen möchtest, solltest du mindestens 200.000 Franken Eigenkapital mitbringen.

Zudem kalkulieren Banken mit der sogenannten Tragbarkeit:

Maximal 33–35 % deines Bruttoeinkommens dürfen für Zins, Amortisation und Nebenkosten verwendet werden.
Dabei wird häufig ein theoretischer Zinssatz von 5 % angesetzt, um Spielraum für Zinsänderungen einzurechnen.

Je besser deine finanzielle Situation dokumentiert ist, desto einfacher und schneller läuft der gesamte Prozess ab.

Besonderheiten für Ausländer bei der Immobilienfinanzierung

Bonitätsprüfung ist strenger: Banken prüfen bei Ausländern genauer, insbesondere bei Bewilligung B oder bei kurzen Aufenthaltszeiten in der Schweiz.
Währungsrisiko: Wer Einkommen nicht in Schweizer Franken erhält, muss oft höhere Eigenkapitalquoten erfüllen.
Schweizer Wohnsitz: Für eine Standard-Hypothek ist ein offizieller Wohnsitz in der Schweiz in den meisten Fällen Voraussetzung.