Die 2. Hypothek in der Schweiz – Was du wissen musst

Roman Welzk
23. Apr.
3 Min. Lesezeit

Beim Wohnungskauf oder Hauskauf in der Schweiz begegnen Käuferinnen und Käufer häufig dem Begriff „2. Hypothek“. Was auf den ersten Blick technisch klingt, ist ein wichtiger Bestandteil der Immobilienfinanzierung.

In diesem Artikel erklären wir dir, was die zweite Hypothek bedeutet, wie sie sich von der ersten Hypothek unterscheidet, welche Regeln für sie gelten und was du bei der Rückzahlung beachten musst.

Was ist die 2. Hypothek?

Die 2. Hypothek ist der Teil der Finanzierung, der über zwei Drittel des Immobilienwerts hinausgeht – bis maximal 80 Prozent des Kaufpreises. In der Schweiz dürfen Banken in der Regel höchstens 80 Prozent des Immobilienwerts mit einer Hypothek finanzieren. Der Bereich zwischen 66 und 80 Prozent gilt als zweitrangig und wird daher separat als „zweite Hypothek“ behandelt.

Beispiel:Du kaufst eine Wohnung für 1.000.000 CHF.

66 % davon = 660.000 CHF (1. Hypothek)
80 % davon = 800.000 CHF → Differenz = 140.000 CHF (2. Hypothek)
Eigenkapital: mindestens 200.000 CHF

Unterschiede zwischen 1. und 2. Hypothek

Die zweite Hypothek unterscheidet sich in mehreren Punkten von der ersten:

Amortisationspflicht: Die 2. Hypothek muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung vollständig zurückbezahlt werden.
Risikoeinschätzung: Da die 2. Hypothek „nachrangig“ ist, trägt die Bank hier ein höheres Risiko. Im Fall eines Notverkaufs würde dieser Teil zuletzt zurückgezahlt.
Konditionen: Manche Banken verlangen leicht höhere Zinsen für die 2. Hypothek – abhängig von der Bonität des Kunden und dem Objektwert.
Finanzierungsgrenze: Die 2. Hypothek darf nie den Bereich zwischen 66 % und 80 % des Kaufpreises überschreiten. Darüber hinaus muss der Rest aus Eigenkapital gedeckt werden.

Rückzahlung der 2. Hypothek – so funktioniert’s

Die Amortisation erfolgt in der Regel in gleichbleibenden Raten über einen Zeitraum von maximal 15 Jahren. Diese Rückzahlung kann auf zwei Arten erfolgen:

1. Direkte Amortisation:Die Schuld wird kontinuierlich reduziert. Dein Zinsaufwand sinkt über die Jahre.

2. Indirekte Amortisation:Statt das Geld direkt an die Bank zurückzuzahlen, investierst du es z. B. in die gebundene Vorsorge (Säule 3a). Nach Ende der Laufzeit wird die Hypothek dann in einem Betrag getilgt. Diese Methode kann steuerlich attraktiv sein.

Kann man nur mit einer 1. Hypothek finanzieren?

Ja, das ist möglich – wenn du mindestens 34 Prozent Eigenkapital einbringst. Denn die 1. Hypothek deckt nur bis zu zwei Drittel des Kaufpreises ab. Wer auf die 2. Hypothek verzichten möchte, muss also mehr Eigenmittel aufbringen. Das reduziert die monatliche Belastung und erhöht die Planungssicherheit.

Vorteile einer 2. Hypothek

Geringere Eigenkapitalanforderung: Du kannst mit 20 % Eigenkapital eine Immobilie kaufen
Ermöglicht frühzeitigen Immobilienerwerb: Besonders für junge Käufer attraktiv
Flexible Amortisationsmodelle: Direkte oder indirekte Rückzahlung möglich

Nachteile und Risiken

Verpflichtende Rückzahlung: Die Amortisation ist nicht verhandelbar
Zusätzliche finanzielle Belastung: Monatlich höhere Kosten als bei einer reinen 1. Hypothek
Eingeschränkte Flexibilität: Bei vorzeitiger Pensionierung oder Erwerbsunfähigkeit kann die Restschuld problematisch werden

Fazit

Die 2. Hypothek ist ein fester Bestandteil der Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Sie ermöglicht den Kauf mit vergleichsweise geringem Eigenkapital, bringt aber auch klare Verpflichtungen mit sich – vor allem die Rückzahlungspflicht innert 15 Jahren. Wer gut plant, seine Tragbarkeit prüft und Rückzahlungsmodelle vergleicht, kann die 2. Hypothek sinnvoll und sicher nutzen.